Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor?

Yeni ev alan ve içerisindeki kiracının çıkmadığı durumlarda ne yapılması gerektiğini Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor? konulu makalemizde detaylı olarak inceleyebilirsiniz.

YENİ MALİKİN AÇACAĞI TAHLİYE DAVASI

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesi “Gayrimenkulu Medeni Kanun hü­kümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için ta­mamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kul­lanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra tahliye da­vası açabilir.” hükmünü taşımaktadır.

Yasanın 7/b ve (c) maddeleri gereğince malik veya kiralayan tara­fından konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası 7/d mad­desi ile yeni malike de tanınmış, üstelik dava açma süresi bakımından değişik bir düzenleme getirilerek, ayrıcalık sağlanmıştır.

Hemen belirtelim ki yeni malik, eski malikin kiracı ile yapmış ol­duğu kira sözleşmesinin hükümlerine uymak zorundadır. Ancak kira süresinin uzun olması halinde dava açma süresi bakımından 7/d maddesi ile yeni malike daha kısa sürede dava açma imkânı tanınmıştır.

A – Medeni Kanun Hükümlerine Göre iktisap:

TMK.nun 705. maddesi “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. An­cak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” hükmünü taşımaktadır.

Madde hükmüne göre taşınmazın kazanılması kural olarak tapuya tescille olduğu gibi miras, istimlak, cebri icra veya mahkeme kararıyla tescilden öncede kazanılabilir. Bu şekilde tescilden öncede mülkiyet hakkının kazanılması sonucu olarak yeni malik 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesi hükmü uyarınca dava açma hakkına haiz olur. Tapusuz taşın­mazın zilyedliğini de eline geçirmek koşuluyla satın alan kimsede zilyet­liği devralmakla iktisap etmiş olacağından bu tarih itibariyle 7/d madde­sinde öngörülen sürelere uymak suretiyle dava açabilir.

B – Dava Hakkı:

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın Medeni Kanun hükümleri­ne göre iktisap eden yeni malikin dava hakkı bulunmaktadır. Zira 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesi münhasıran yeni malik için düzenlenmiştir.

TMK. 705. maddesinde öngörülen iktisabın yanında kooperatif pa­yını satın alan kimse kooperatifteki payın devrine ilişkin kooperatif yöne­tim kurulunun üyeliğe kabul tarihi ile o paya malik olduğundan, keza ihtiyari ihalede taşınmazı iktisap eden kimse tapuya tescil tarihinde mül­kiyet hakkının kazanmakla yeni malik sıfatını alacağından bu kimsenin de dava hakkı vardır.

Kiralananda önceden beri paydaş olan kimsenin, sonradan yeni bir pay satın almakla 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre dava açma hakkı doğmaz. Zira bu paydaş yeni malik sayılamaz.

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre dava açabilmek için taşın­mazın tamamına malik olmak şart olmayıp, o taşınmazda pay satın alan kimse de anılan maddeye göre dava açma hakkı vardır. Yeter ki pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmış olsun. Zira paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması dava şartıdır.

Eski malikle yapılan kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiş ise bu durumda sözleşme yeni malikide bağlayacağından sözleşme sona erme­den 7/d maddesine göre dava açma hakkından da söz edilemez.

Yeni malikin yanısıra intifa hakkını da yeni iktisap eden kimse 7/d maddesindeki haktan yararlanarak tahliye davası açabilir.

C – Husumetin Yöneltilmesi:

6570 sayılı Yasanın 7/b ve (c) maddesinde açıklanan hususlar bu madde içinde geçerlidir. Dava kiracı aleyhine açılır. Kiracı kira sözleş­mesine taraf olan kimsedir. Şayet kiracı birden fazla ise aralarında zo­runlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın hepsine birlikte yönel­tilmesi gerekir.

D – İhbar Şartı:

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesi hükmüne göre yeni malikin dava açabilmesi için iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihbarda bu­lunması zorunludur. Bu amaçla keşide edilen ihtarnamenin bir ay içeri­sinde tebliğ edilmesi gerekir. Önceden tebliğ edilme şartı aranmazken daha sonraki Yargıtay kararlarında tebliğ şartı aranmış, bu şekilde uygu­lama kararlılık kazanmış bulunmaktadır.

Taşınmaz birden fazla kimse tarafından iktisap edilmişse 6570 sa­yılı Yasanın 7/d maddesinde öngörülen ihtarın bütün iktisap edenler tarafından keşide edilmesi zorunludur¹. Zira Yasanın öngördüğü ihtar akti bozucu nitelikte olduğundan bir tek pay sahibinin ihtarlı yeterli ol­maz. Keza paylı mülkiyete konu taşınmazda sadece bir pay satın alan yeni malikin tek başına gönderdiği ihtarnameye dayanılarakta dava açı­lamaz. İhtarnamenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilme­si gerekir.

E – Dava Açma Zamanı:

İktisaptan itibaren bir ay içerisinde tebliğ edilmek koşuluyla ih­barda bulunma şartı yerine getirilmiş olması halinde yeni malik yine iktisap tarihinden itibaren altı ayın sonunda tahliye davası açması gere­kir. Başka bir anlatımla iktisaptan itibaren altı ayın sonunu bekleme zorunluluğu vardır.

Burada hemen belirtelim ki yeni malikin seçimlik hakkı bulun­maktadır. Yani malik şayet eski malikle yapılmış kira sözleşmesi kısa bir sürede sona eriyorsa altı ayın sonunu beklemeden sözleşmeye göre dava açabilir.

Yeni malikin açacağı davanın altı ayın hitamından itibaren bir ay içerisinde açma zorunluluğu yoktur. Bu süre kira aktinin sonuna kadar devam eder. Zira önceden ihtar tebliğ edilmekle bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu ortadan kalkmış olmaktadır.

F – İhtiyacın Varlığı:

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre kiralanın Medeni Yasanın hükümlerine göre iktisap edilmiş olması başlı başına tahliye nedeni ola­maz. Yeni malikin ayrıca kiralanana ihtiyacının olması ve davada bu ihtiyaç iddiasının kanıtlanması gerekir. Başka bir anlatımla 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesi hükmüyle, taşınmazın iktisap eden yeni malike bu yeri olduğu gibi ihtiyacında kullanma koşuluyla ve maddede öngörülen şartları yerine getirmek kaydıyla dava hakkı tanınmıştır.

Yeni malikin açacağı davada ihtiyaca dayanması şarttır. Zira yeni malik 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak ihtiyacın dışında örneğin inşaat nedenine dayanarak tahliye davası açamaz.