Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Tamir veya Tadil İçin Açılacak Tahliye Davaları Nedir?

Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Tamir veya Tadil İçin Açılacak Tahliye Davaları

6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi “kiralayan gayrimenkulu yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya, iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira aktinin hitamında” tahliye davası açabilir hük­münü haizdir.

A – Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Tamir veya Tadil İçin Açılacak Tahliye Davaları Dava Hakkı:

Yasada ifade edildiği üzere dava hakkı kiralayana aittir. Ancak uy­gulamada kiralayan durumunda olmayan malikinde ihtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davalarında olduğu gibi yeniden inşaat sebebiyle de dava açabileceği kabul edilmektedir. Malikin dava açması halinde taşınmazın elbirliği veya paylı mülkiyette konu olmasına göre ihtiyaç için açılacak davalarla açıklandığı üzere dava şartının yerine getirilmesi gerekir. Özet­le kiralanan elbirliği mülkiyetine konu olması halinde bütün ortakların birlikte paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğu tarafından açılması gerekir. Ancak davanın yeniden inşaat sebebine dayanılarak açılması halinde taşınmaz üzerindeki binanın yıkımı söz konusu olacağından bu halde paylı mülkiyette pay paydaş çoğunluğu yeterli olmayıp, paydaşla­rın ittifakı aranmalıdır. Zira yıkım işi olağanüstü bir tasarruf şeklidir.

B – Husumet:

Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Tamir veya Tadil İçin Açılacak Tahliye Davaları nda kural gereği davanın kiracıya yöneltilmesi gerekir. Şayet kiracılar birden fazla ise davada hepsi hasım gösterilmelidir.

C – Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Tamir veya Tadil İçin Açılacak Tahliye Davaları Dava Açma Zamanı:

Dava kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir aylık süre içerisin­de açılması gerekir. Şayet bir aylık süre içerisinde ihtar keşide edilmiş ise söz konusu ihtarla süre korunmuş olduğundan dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir. Bir aylık sürenin geçirilmiş olması halinde sözleşme yenilenmiş sayılacağından o dönem için dava hakkı da düşmüş olur. Bu durumda dava için gelecek dönemi beklemek gerekir.

Burada hemen belirtelim ki yeni malik 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanmak suretiyle 7/ç maddesinde düzen­lenen davayı açamaz. Zira 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesiyle sadece ihtiyaç nedeniyle dava açmak üzere yeni malike bir olanak tanınmıştır.

D –   6570 sayılı Yasanın 7/ç Maddesinde Öngörülen Tahliye Hal­leri:

1 – Kiralananın Yıkılıp Yeniden İnşa Edilmesi:

Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi için açılacak tahliye da­vasında imar kastının mevcut olup, olmadığı araştırılmaz. Zira taşınma­zın tamamen yıkılması söz konusudur.

Yeniden inşaat sebebiyle açılacak tahliye davasında imarca onaylı inşaat projesinin ve inşaat ruhsatının ibraz edilmesi şarttır. Dava dilek­çesine sözü edilen bu belgeler eklenmemişse davanın reddi cihetine gi-dilmeyip, davacıya duruşmada ibraz için süre verilmelidir. Kesin süreye rağmen mimari proje ibraz edilemez ise bu takdirde davanın reddi gere­kir. Ancak mimari projenin onayı için başvuru yapılmış fakat imardan henüz onay çıkmamış ise bu takdirde projenin onaydan çıkması beklen­melidir.

Yıkım gerçekleşmeden inşaat ruhsatı verilmiyorsa bu takdirde onaylı inşaat projesiyle yetinilmesi gerekir. Onaylı mimari projenin veri­lememesi halinde imarca verilen avan projeyle de yetinmek mümkün­dür. Uygulama bu yoldadır.

Onaylı inşaat projesinin kiralanana ait olup, olmadığı ve projenin uygulanmasına imkân bulunup, bulunmadığının keşfen belirlenmesi gerekir.

Yeniden inşaat sebebine dayalı tahliye davalarında davacının kötüniyetli olduğu ileri sürülemez ve böyle bir iddiaya itibar edilemez. Keza bu tür davalarda tanık da dinlenmez. Projenin uygulanma kabiliyeti bakımından alman bilirkişi raporuyla yetinilir.

2 –   Kiralananın İmar Amacıyla Tadil, Tevsi veya Tamir Edilmek İstenmesi:

a) Tadil, Tevsi veya Tamir İmar Amaçlı Olmalıdır:

Kiralananın tamir veya tadilat suretiyle yenilenerek harap vaziyet­ten kurtarılması, daha iyi, daha kullanışlı bir hale getirilmesi işleminin imar amaçlı olması şarttır. Bu hususun bilirkişi raporuyla saptanması gerekir. Eski bir binanın günün koşullarına uygun modern hale getirmek için binanın bütününde yapılması düşünülen tadilatın imar amaçlı oldu­ğu söylenebilir. Örneğin eski bir binaya asansör koymak, banyosu olma­yan dairelere banyo yeri için tadilat yapmak imar amaçlıdır. Bunun ya­nında daha yeni inşa edilmiş bir binada tadilat yapmak istemek keza gelir artırıcı tadilatları planlamak imar amaçlı kabul edilemez.

b) Yapılacak Tadil, Tevsi veya Tamir İşi Esaslı Olmalıdır:

Kiralananda yapılması düşünülen tadil, tevsi veya tamirin imar amaçlı olmasının yanında aynı zamanda esaslı işlerden olmalıdır. Örneğin iki dairenin birleştirilmesi veya mevcut bir dairenin iki ayrı daire haline dönüştürülmek istenmesi esaslı tadilat sayılmaz. Keza apartmanın dış sıvasının yapılması, pencere çerçevelerinin boyanması da esaslı tamir olarak kabul edilemez. Yapılacak tadil, tevsi veya tamiratın esaslı olup olmadığını belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekir.

c) Tadil, Tevsi veya Tamirat Esnasında Kiralananda İkamet Etmek Mümkün Olmamalıdır:

Kiralananda oturulmasının mümkün olup, olmadığının bilirkişi in­celemesi yaptırılmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Onarım esnasında taşınmazda oturulamayacağının fennen tespiti yeterli olup bunun için ayrıca oturmanın hayati tehlike arzedip arzetmediğinin tespiti gerekmez.

d) Proje ve Ruhsatın İmar Mevzuatına Göre Uygulanması Mümkün Olmalıdır:

Tadil, tevsi veya tamire dayalı davada tahliyeye karar verilebilmesi için imarca onaylı proje ve ruhsatın ibraz edilmiş olması gerekir. Ne var ki bu belgeler dava dilekçesinin ekinde ibraz edilememiş ise davanın reddi cihetine gidilmeyip duruşma sırasında ibraz edilmek üzere davacı­ya süre ve imkân verilmelidir. Ayrıca proje imar mevzuatına göre uygu­lanmasının mümkün olup olmadığının uzman bilirkişi yardımıyla keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.

E- Yeniden İnşaat ve İmar Amaçlı Tadilata Dayanan Tahliye ile Geçici Tahliyenin Farkı:

BK.nun 251. maddesinde düzenlenen geçici tahliye davası kiralanan tamirata ihtiyaç göstermesi halinde her zaman açılabilir. Oysa 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesinde öngörülen tahliye kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir.

BK.nun 251. maddesi hükmü uyarınca onarım için gerekli süre bi­lirkişi tarafından tespit edilir ve sadece bu süre için kiracının tahliyesine karar verilir. Bunun içindir ki adına geçici tahliye denmiştir. Oysa 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesindeki davada tahliye belli bir süreyle sınırlan­dırılmamış olup kesin tahliyedir.

251. maddesi gereğince geçici tahliyede kiracının kiralananda hukuki bağı kesilmemektedir. Onarımdan sonra tekrar oturma hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesindeki tahliye halinde ise aynı Ya­sanın 15/3 maddesi gereğince inşaat veya onarımı müteakip kiralayanın kiracıya yeni kira bedeli ile teklif bulunmaya, eski kiracınında kiralama­ya tercih hakkı vardır.