Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Medeni Kanunun 628. maddesi taksimin nasıl yapılacağını açıklamıştır. Buna göre paydaşlar taksimin nasıl yapılacağı konusunda irade birliğine var­madıkları takdirde, müşterek mülkün kıymetinde önemli bir noksan arız olmaksızın taksimi kabil ise hâkim aynen taksimi, aynen taksim kabil değilse paydaşlar veya umum arasında açık artırma yolu ile satışa karar verir. Aynen taksim halinde gerekirse ivaz ilave edilerek paylar arasında denkleştirme sağlamr.

Aynen taksim konusundaki araştırmanın nasıl ve ne şekilde yapılması ge­rektiği kitabın taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi bölümünde ayrıntılı ola­rak açıklandığından burada tekrarında yarar görmüyoruz. Kanunun amacı bu tür davalarda öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılarak saptanmasıdır. İmar mevzuatı ve taşınmaz malın diğer nitelikleri itibariyle tak­simin mümkün olduğu sabit olması halinde hâkim aynen taksime karar vermek zorundadır. Aynen taksimin mümkün bulunmadığı anlaşılması durumunda mahkeme talebin niteliğine göre ya umum arasında ya da paydaşlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Mahkeme bu iki yoldan birini seçerken tarafların istek ve menfaat dengelerini dikkate alır.

Satışın Umum Arasında Yapılmasına Karar Verilmesi

Özel bir sebep bulunmadıkça satışın umum arasında açık bir şekilde yapılması paydaşlar yararına olacağının kabulü gerekir. Paydaşlar arasında satış karan verilmesi halinde mali durumu iyi olmayan paydaşlar müzayedeye katılamazlar. Bunun sonucu olarak satışına karar verilen malın daha düşük bir bedel ile mali durumu daha iyi olan paydaşlar tarafından satın alınması imkan dahiline girer. Böyle bir halde ise ihaleye katılacakların sayısı sınırlı olacağından mali durumu iyi olmayan paydaşın zarar görmesi mümkündür.

Mahkeme paydaşların menfaat dengesini sağlayacak şekilde bir karar ve­rilmelidir, Uygulamada satışın umum arasında yapılması genel, paydaşlar arasında yapılması hali istisnadır.

Satışın Paydaşlar Arasında Yapılmasına Karar Verilmesi

Mahkeme satışın ne şekilde yapılacağım kararlaştırırken tarafların yararını ve arzularım da dikkate alır. Örneğin tüm paydaşlar satışın paydaşlar arasında yapılmasını istemiş iseler mahkeme bu istekle bağlıdır. Paydaşların iradesine aykırı bir karar verilmesi uygun olmaz. Ortada mülkiyet hakkından doğan ve özel hukuk ilişkisine giren bir tasarruf söz konusudur. Onun içindirki tüm paydaşların belli bir noktadan birleşen iradelerine bakılarak karar verilmesi gerekir.

Satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların ittifakının bulunması ve bu şekildeki satımın onlar yararına olduğunun subuta ermesi icab eder. Satışın taraflar arasında yapılması hususunda irade birliği yoksa taşınmaz mallara ait satışın umum arasında yapılması gerektiği yargıtayca kabul edilmiştir. Her kesin iştirak ede­bileceği bir satış kararında ihaleye katılacakların sayısının daha fazla olması ve ihalenin en çok bedel ödeyene yapılması bütün paydaşların yararına olacağı ta­biidir.

TAKYİTLİ SATIŞ KARARI VERİLMESİ

Medeni Kanunun 618 ve devam eden maddelerinde eşya hukukuna ait hükümler yer alır. Bunlar umumi hükümler, gayrimenkul mülkiyeti, menkul mülkiyeli ve mülkiyetten gayri ayni haklara ilişkin hükümlerdir. Mülkiyetten gayri ayni haklar infilak hakları ve gayrimenkul mülkiyeti ile gayrimenkul ve menkul rehnidir. Kanunun 618. maddesi mülkiyet hakkının unsurlarının 619. maddesi kapsamını açıklar. Hak sahibine en geniş yetkiyi sağlayan mülkiyet hakkı aynı hakların başında yer alır.

Kitabın bu kısmında daha ziyade mülkiyetten gayri ayni hakların başında yer alan irtifak hakkı ve onun bir türü olan intifa hakkının ortaklığın gi­derilmesi davalarındaki etkileri üzerinde durulacaktır.

İrtifak Hakkı

Medeni Kanunun 703. maddesine göre irtifak hakkı bir gayrimenkul üzerine bir gayrimenkul lehine tahmil edilen bir külfettir ki tahmil edilen gayrimenkulun sahibini irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kul­lanmağa ait bazı tasarruflara rıza göstermeye veya mülkiyete has bazı hakların kullanılmasından içtinap etmeye mecbur kılar, İntifa, sükna, üst. inşaat ve kay­nak hakları irtifak hakkının türleridir. Biz burada şahsi hır intifak hakkı olan intifa hakkından söz. edeceğiz.

İntifa Hakkı

Medeni Kanunun 717. maddesi gereğince intifa hakkı, menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Aksine açıklık olmadıkça sahibine üzerine tesis olunduğu şeyden tamamiyle yararlanma hakkını bahşeder. Bu hakların hangi hallerde sona ereceği kanunun 720 ve 721. maddelerinde gösterilmiştir.

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunun 57i. maddesi, menkul ve gayrimenkul mal müzayedesinin İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağını. İcra ve İflas Kanununun 125. maddesi ise gayrimenkul üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleri ile birlikte satılacağını ifade eder.

İrtifa İle Yükümlü Satım

Yargıtay Büyük Genel Kurulunca kabul olunan 14.3.1960 gün ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı satış suretiyle taşınmaz malın ortaklığının giderilmesinde intifa hakkının dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir. Bahse konu içtihadı birleştirme kararına göre, intifa hakkı, irtifak hakkının bir türü olması göz önünde tutulduğu takdirde esas olan mahkemece satış suretiyle or­taklığın giderilmesine karar verilen bir gayrimenkulün intifa hakkı ile yükümlü satılmasının kanunlara daha uygun olduğudur. Kabul edilen bu hal şekli intifa hakkının mahiyetine ve o hakkın kabulü ile güdülen amaca uygun olduğu, ancak intifa hakkı sahibi rıza göstermesi halinde o gayrimenkul intifa hakkı ile yükümlü olmadan satılabileceği ve intifa hakkınında satış bedelinden takyitli hisseye isabet eden para üzerine geçeceğidir.

İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesine ve taşınmazın intifasız satışını isterse diğer paydaşların muvafakati aranmadan malın intifası/satışına karar verilir. Davaya konu taşınmaz malın yanında taşınır malda varsa o takdirde intifa hakkının bu menkul mal satışında da dik­kate alınması gerekir. İntifa hakkı sahibinin rızası olmadıkça taşınır malın da intifa ile yükümlü satılması icabeder. Aksi yukarıda açıklanan 14.3.1960 gün ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararma aykırı ve bozma nedeni olur.

Diğer Takyitler

Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz malın tapu kaydında üçüncü şahıs lehine haciz şerhi, ipotek kaydı, iştira şerhi bulunması halinde da­vaya konu olan o taşınmazın satışının bu takyitlerle birlikte yapılması zo­runludur. Bu hakların için de ayni ve şalisi haklarda vardır. Satış kararı ve­rilmesinde hüküm fıkrasında takyitli satış yapıldığının açık bir şekilde gösterilmesi uygun olur.