Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira sözleşmesinin önemli unsurlarından olan kira bedelini taraf­lar özgür iradeleriyle belirleyebilirler. Ancak 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddeleriyle kira bedeline sınırlandırma getirilmiştir. Kira bedelini sı­nırlayan 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi­nin 31.5.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla iptal edilmesiyle kira parasında-ki sınırlandırma kaldırılmış, kira parası serbest hale gelmiştir. Ancak zaman zaman Yasa çıkartılarak kira parasındaki artışa müdahale ediliş­tir. Bunun en son örneği 16.2.2000 tarih ve 4531 sayılı Yasadır.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine kira parasının serbest hale gelmesiyle bu demek değildir ki kiralayan kiracıdan dilediği kadar kira parası isteyebilecek, kiracıda islediği oranda kira parasını tenkis edebilecektir. Gerek kiralayan gerekse kiracı mahkemeye başvurarak kira parasının tespitini isteyebilirler.

Sözleşmenin Varlığı

Kira tespiti Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddesinin iptaline ilişkin kararının yürürlüğe girdiği 26.9.1963 tarihin­den sonra yapılmış 6570 sayılı Yasa kapsamına giren yerlere ilişkin kira sözleşmeleri için istenebilir.

Kira tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde mümkündür. Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa kira tespiti istenemez. Öte yandan kira başlangıcı ve kira parası belli değilse yine kira tespiti talep edilemez.

Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış ise boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir. Taşınmazın boşaltılmasından sonrası için dava açılamaz.

Dava Açma Zamanı

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Nitekim 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıyla bu husus kesinlik kazanmıştır. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre gerek kiralayan gerekse kiracı kira sözleşmesinin sonunu beklemeden ve ihtar keşide etmeden her zaman kira parasının tespitini isteyebilirler. Hemen belirte­lim ki davanın dinlenilmesi için davacının tespit davası açmada hukuki yararının bulunması şarttır. Şayet davacının kira tespiti istemede hukuki yararı yoksa dava reddedilir.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken açılmasında dava­cıya bir yarar sağlamayacağından hiç olmazsa sözleşmenin sona ereceği yılda açılması gerekir.

Süresiz kira sözleşmelerinde tespit davası BK.nun 262. maddesi hükmü gözönünde bulundurularak çözümlenmesi gerekir.

Kira tespiti davasının her zaman açılabilir olmasına karşın belir­lenecek kira parasının geçerlilik tarihi bakımından yeni kira dönemi başlamadan en az onbeş gün önce davacı tarafından kiracıya yeni dönem kirasının artırılması konusunda ihtar gönderilmez veya bu süre içerisin­de dava dilekçesi tebliğ edilmez ise açılan davadaki kira parasının tespiti bir sonraki dönem için hüküm ifade eder.

Ancak kira sözleşmesinde kira parasının her yıl belli bir oranda ar­tırılması kararlaştırılmış ise bu takdirde önceden ihtar keşide edilmesine gerek yoktur. Davanın tespiti istenilen dönem içinde açılmış olması ge­rekir.

KİRA TESPİTİ DAVASININ TARAFLARI

DAVA HAKKI

Bir kimsenin davacı olabilmesi için dava konusu üzerinde hak sa­hibi olması gerekir. Hak sahibi olmayan kimsenin davacı olması düşünü­lemez.

Kira tespiti kira sözleşmesinden kaynaklandığına göre bu sözleş­menin tarafı ancak dava açabilir. Başka bir anlatımla tespit davaları kira sözleşmesinin yanları tarafından açılabilir. Bu bağlamda:

1-  Kiralananın Dava Hakkı:

Kural olarak kira tespiti davası kiralayan tarafından açılır. Kirala­yanlar birden fazla ise davanın tüm kiralayanlar tarafından birlikte açıl­ması gerekir. Zira kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı var demektir. Kiralayanlardan biri tarafından açılan davaya sonradan diğer kiralayanların muvafakatları sağlanarak bu koşul sağlanabilir.

Kira sözleşmesini yapan kiralayan daha sonra taşınmazı satmak suretiyle elden çıkarmış olursa taşınmazla ilgisi kesilmiş olacağından artık kiralayan sıfatından söz edilemez.

Kiralayanın ölmesi halinde davanın bütün mirasçıları tarafından açılması veya bir mirasçı tarafından açılmış davaya diğerlerinin muvafakatlarının alınması veya terekeye temsilci atanmak suretiyle bu hususun sağlanması gerekir.

Kira sözleşmesi vekaleten yapılmış ise vekilin dava açma hakkı bu­lunmamaktadır. Dava hakkı vekille temsil edilen asile aittir.

2- Malikin Dava Hakkı:

Taşınmazın malikide kira tespit davası açabilir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise her bir paydaşın payı belli olduğundan bir paydaş kendi payı için tespit davası açabilir. Başka bir anlatımla paydaş kendi payına isabet eden kira parasının tespitini isteyebilir. Paylı mülkiyette davanın pay paydaş çoğunluğuyla açılması şartı aranmaz.

Birlikte mülkiyet hali sözkonusu ise davanın bütün ortaklar tara­fından açılması gerekir.

3- Kiracının Dava Açması:

Davada hukuki yararının bulunması koşuluyla kiracıda kira para­sının tespitini isteyebilir. Bu hal uyarlama davasından çok farklıdır. Uyarlama davası uzun süreli kira sözleşmesinde “işlemin temelden çök­me” hali olması durumunda hakimin sözleşmeye müdahale etmesidir. Kiracının açacağı tespit davasında ise örneğin kiralanan sözleşme kuru­lurken ticari faaliyetin yüksek olduğu bir konumda iken sonradan geli­şen duruma göre bu özelliğini yitirmekle kiracı ekonomik yönden güç durumda kalmış olabilir. İşte bu gibi hal ve benzeri hallerde kiracı kira tespit davası açabilir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HUSUMET

Kira tespiti davası kural olarak kiracı aleyhine açılır. Ancak hu­kuki yararı bulunması koşuluyla kiracıda tespit davası açabileceğinden kiracı tarafından açılacak davada kiralayan veya malikin hasım gösteril­mesi gerekir.

Kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu dava ar­kadaşlığı bulunduğundan davanın bütün kiracılar aleyhine açılması ge­rekir.

Kiracı kiralananı alt kira sözleşmesiyle kiralaması halinde kiracı kendi kiracısı hakkında kira tespit davası açabilir.

Ölü kişi hakkında dava açılamaz. Kiracının ölümü halinde davanın mirasçıları aleyhine açılması gerekir. Yargılama sırasında kiracının da­vadan önce ölü olduğunun anlaşılması halinde mirasçıların katılımıyla davya devam olunamaz. Bu taktirde ölü kişi hakkında dava açılamayaca­ğından davanın reddi gerekir.

Temsilcide yanılma davanın reddini gerektirmez. Bu halde dava reddedilmeyip gerçek temsilciye tebligat yapılarak davaya onun huzu­ruyla devam olunup sonuçlandırılır.