Kira Sözleşmesinin Feshi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

I – Süresi Belirsiz Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi:

Feshi ihbarda bulunma kira sözleşmesinin açıkça veya zımnen bel­li bir süreye bağlanmamış olması halinde kiracıya ve kiralayana tanınan bir yetkidir. BK. 262.maddesi hükmü uyarınca süresi belli olmayan kira sözleşmelerinde taraflardan her biri önceden sözleşmeyi sona erdirme iradesini diğerine ulaştırmak suretiyle bu sözleşmeden kurtulma imkâ­nına sahiptir.

BK.nun 262.maddesi “Kira için ne sarih, ne de zımnî bir müddet tâ­yin edilmemiş olursa, gerek kiracı gerek kiralayan ihbar suretiyle akdi feshedebilir.

Akidde hilâfına bir hüküm tâyin edilmemiş ise, iki taraftan herbiri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir:

– Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkân, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi mahaller ancak mahallî âdetince muay­yen en yakın vakit için ve böyle bir âdetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lâzım gelen bir ihbar ile,

– Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mah­sus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapıl­ması lâzım gelen bir ihbar ile,

– Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel ya­pılması lâzım gelen bir ihbar ile” hükmünü taşımaktadır.

Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere bu madde hükmü süresi belirsiz kira sözleşmeleri bakımından düzenlenmiştir. Şayet taraflarca süre belirlenmiş ise bu halde BK. 263.maddesinin uygulanması söz konusudur,

Madde metninde arsadan söz edilmemiş ise de arsalar da BK. 262/1.maddesi hükmüne tabidir.

BK.nun 262.maddesi 6570 sayılı Yasanın uygulandığı yerler için düzenlenmiş süresi belli olmayan kira sözleşmelerine de uygulanır. An­cak 6570 sayılı Yasa kapsamına giren kira sözleşmeleri için feshi ihbarda bulunma tahliye için başlı başına yeterli neden teşkil etmez. Sadece dava açma süresinin tayini bakımından Önemi olup ayrıca 6570 sayılı yasada belirtilen tahliye sebeplerinden hangisine dayanılmış ise bu sebebin ka­nıtlanması gerekir.

BK.nun 262. maddesindeki feshi ihbar döneminin hesaplanabilmesi için sözleşmenin başlangıcının belli olması gerekir. Başlangıcı belli olmayan sözleşmelerde feshi ihbar döneminin tâyini mümkün değildir. Bunun için öncelikle kira başlangıcı belli olmalıdır. Kira başlangıcının belirlenememesi halinde davanın reddi gerekir.

Feshi ihbarda bulunmak için bir neden gösterme zorunluluğu yok­tur. Karşı tarafın muvafakati da aranmaz. Zira feshi ihbar tek taraflı bir irade bildirimidir. Ancak irade bildirimin muhataba ulaşması ile değil tayin edilen sürenin sonunda hukuki sonuç doğurur. İrade bildirimi bir şekle bağlı değildir. İspatlanmak koşuluyla sözlü yapılabileceği gibi, mek­tupla, telgrafla da yapılabilir. Ancak tartışmaya meydan vermemek ba­kımından uygulamada genellikle noter aracılığıyla yapılmaktadır.

Birden fazla kiralayan varsa feshi ihbarın hepsi tarafından yapıl­ması gerekir. Keza kiracıların birden fazla ise feshi ihbar hepsine ayrı ayrı yapılmalıdır. Önceden feshi ihbarda bulunulması da mümkündür. Şöyle ki feshi ihbarda bulunurken ait olduğu dönem (örneğin bu feshi ihbar 2.dönem içindir belirtilerek) bulunulabilir. Bu takdirde ihbarın ikinci dönem için kullanılmasında bir sakınca yoktur.

Önemli olan diğer bir hususda feshi ihbarın ve davanın aynı dö­neme ait olmaları konusudur. Bu şekilde uygulama kararlılık kazanmış bulunmaktadır.

Diğer Önemli bir konuda birinci dönem için açılıpta süresinde açılmadığı için reddedilen davanın dilekçesi feshi ihbar sayılıp ikinci davanın süresinde olup, olmadığının buna göre belirlenmesi gerektiği hususudur. Zira süre yönünden redle sonuçlanan dava kesin hüküm oluşturmaz.

Şimdi BK.nun 262.maddesindeki her üç hali ayrı, ayrı inceleyelim:

a – Mefruş (döşeli) olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dük­kân, mağaza ve benzeri yerler için feshi ihbarda bulunma:

Bunun için altı (6) aylık feshi ihbar dönemi ile üç (3) aylık feshi ih­bar müddetini belirlemek gerekir. Zira altı aylık dönem sonunda dava açmak için üç ay öncesinden feshi ihbar bulunma zorunluğu vardır. Bu amaçla kira başlangıcından itibaren sözleşme 6’şar aylık dönemlere ayrı­larak belirlenecek tarihlere göre (l.dönem, 2.dönem, 3.dönem gibi) her dönem için üç ay öncesinden feshi ihbarda bulunulup, bu dönem sonun­da dava açılması gerekir.

Burada önemli olan bir husus da feshi ihbarın ve davanın aynı dö­neme ait olması konusudur. Bu şekilde uygulama kararlılık kazanmış bulunmaktadır.

Örnek vermek gerekirse; Başlangıç tarihi 1.1.1999 olan bir yıl süre­li kira sözleşmesi 1.1.2000 tarihinden itibaren BK.nun 263.maddesi hük­mü uyarınca süresiz olarak yenilenmiş olur. Bu durumda 1.1.2000 ile 1.7.2000 tarihleri arası l.dönem, 1.7.2000 ile 1.1.2001 arası 2. dönemdir.

Şayet birinci dönem sonu olan 1.7.2000 tarihi itibariyle sözleşme sona erdirilmek isteniyorsa 1.1.2000 ile 1.4.2000 (31.3.2000 akşamına kadar) tarihleri arası feshi ihbarda bulunulması, davanın ise 1.7.2000 tarihinden itibaren bu tarih ile dönem sonu olan 1.1.2001 tarihi (31.12.2000 tarihi akşamına kadar) arasında açılması gerekir, ikinci dönem içinde hesap­lama aynı tarzda yapılır.

Burada dikkat edilecek husus feshi ihbarda bulunma yeterli olma­yıp feshi ihbarın kendi müddeti içerisinde muhataba tebliğ edilip edil­mediğidir. Birinci altı aylık dönemin sonunda sözleşmenin feshi istene­cek ise 1.1.2000 den 31.3.2000 tarihi akşamına kadar feshi ihbar bildiri­minin tebliğ edilmiş olması gerekir. Şayet bu tarihler arasında tebliğ edilememiş ise bu feshi ihbar 2.dönem için kullanılamaz. Feshi ihbarın 31.3.2000 tarihi akşamına kadar tebliğ edilmesi halinde dava 30.6.2000 tarihinden sonra 1.7.2000 tarihi ile 30.9.2000 tarihi arasında açılması ge­rekir. İkinci dönem içinde hesaplama aynı tarzda yapılır.

b – BK. 262/2. maddesi hükmüne göre feshi ihbar:

Mefruş (döşeli) apartmanlar, müstakil odalar ya da süknaya mah­sus mefruşat kirasında ise feshi ihbar dönemi bir ay ve feshi ihbar müd­deti iki haftadır.

Örnek vermek gerekirse 1 Mart 2000 tarihinde başlayan ve pansi­yon olarak kiralanan bir odanın süresiz kiralanmış olması halinde eğer 30 Nisan 2000 de tahliye edilmek isteniyorsa en geç 15 Nisanda feshi ih­barda bulunmak gerekir.

c – BK.nun 262/3. maddesine göre feshi ihbar:

Diğer taşınır mallar hakkında her istenilen zaman için üç gün önce yapılan feshi ihbarla sözleşmenin feshi sağlanır. Bu madde hükmü en çok belediye büfeleri için uygulanır. Büfeler baraka niteliğinde olup ge­çici türden yapılardır. Bunlar hakkında, sabit tesis olmadıklarından, 6570 sayılı Yasa hükümlerinin uygulama olanağı yoktur. Ancak bazı hallerde büfeler sabit bir halde yapılmış da olabilir. Bu takdirde musakkaf nitelik­te olup BK. değil 6570 sayılı yasa kapsamına gireceğinden, tahliye dava­sının bu Yasa hükümlerine göre açılması gerekir.

II – Süresi Belli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi ve Yenilen­mesi:

Süresi belli kira sözleşmelerinin sona ermesi BK.nun 263. madde­sinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde taraflarca süre belirlenmiş ise buna uyma zorunluluğu vardır. Sözleşmenin sonunda kiracı kiralananı kiralayana teslim etmek zorundadır. Nitekim İİK.nun 272. maddesi hükmü uyarınca kiralayan süre sonundan itibaren bir ay içerisinde icra­ya başvurmak suretiyle tahliyeyi sağlama hakkına sahiptir. Ancak taraf­lar sözleşmeye süre sonunda feshi ihbarda bulunulmadıkça sözleşme uzamış sayılır şeklinde bir hüküm koyabilirler. Bu takdirde sözleşme feshi ihbar yoluna başvurulmadığı takdirde uzamış olur. Bu şekilde birşart geçerlidir. Zira taraflar kira sözleşmesini açık olarak her zaman ye­nileme yetkisine sahiptirler. Bu nedenledir ki BK.da sadece zımni yeni­leme hali düzenlenmiştir.

BK.nun 263. maddesi “kira, muayyen bir müddetle akdedilip de bu müddetin hitamında kiralayanın malumatı ile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hak­kında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde, hilafına mukavele yok ise akit gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır” hükmünü haizdir.

Bu madde hükmüne göre kira sözleşmenin zımni olarak yenilen­miş sayılabilmesi için kiracı sözleşmenin sona ermesine rağmen kirala­nanı kullanmaya devam etmeli ve buna kiralayan ses çıkarmamış olmalı­dır. Başka bir anlatımla taraflarda kira sözleşmesini devam ettirme niye­tinin bulunması gerekir.

Yenilenmiş olan kira sözleşmesi önceki sözleşmenin koşullarını aynen taşır.

Sözleşmenin yenilenmesi ile belli süreli sözleşme süresi belli olma­yan sözleşme haline gelir. Ancak taraflar yenileme ile yeni sözleşmenin süresinin eskisi gibi aynı süreli olacağını kararlaştırabilirler.

Sözleşmenin yenilenmesi ile akit süresiz hale geleceğinden artık bu yeni durumla İİK.nun 272.maddesinin uygulanma olanağı kalmaz. Bu taktirde BK.nun 262.maddesinde düzenlenen feshi ihbarda bulunma söz konusu olur.

III – Kiralananın Niteliğinin Belirlenmesi:

Kiralanan arsa olarak kiraya verilmiş ve arsa olarak kullanılacağı kararlaştırılmış ise BK. hükümlerine tabi olduğu hususunda bir tereddüt yoktur.

Ancak kira sözleşmesinde taşınmazın niteliği belirlenmemiş veya arsa olarak kiraya verilmiş olupta sonradan üzerine bina yapılmış ise bu takdirde kiralananın niteliği üzerinde durulmalıdır. Zira uygulanacak yasa hükmü bakımından bu husus önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesine konu yer arsa olarak kiraya verilmiş olduğu halde sonradan üzerine kiracı tarafından bina yapılmış ise bu husus söz­leşmenin başlangıçtaki niteliğini değiştirmez. Uyuşmazlığı BK. hükümle­rine göre çözmek gerekir. Ancak arsa üzerine bina yapıldıktan sonra sözleşme yenilenmiş ise bu takdirde uyuşmazlık 6570 sayılı Yasa çerçe­vesinde halledilmelidir.

Kira sözleşmesinde taşınmazın niteliği belirlenmemiş ise bu tak­dirde kiralananın galip vasfının ne olduğunun keşfen belirlenerek uygu­lanacak yasa hükmünün buna göre tayin edilmesi gerekir.