Kira Sözleşmesinin Bitmesi ve Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira Sözleşmesinin Bitmesi ve Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası’nın nasıl açılacağı ile ilgili bu makalemizde detaylı bir şekilde anlatımda bulunulacaktır.

A- BORÇLAR KANUNUNA TABİ TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

Kira Sözleşmesinin Bitmesi ve Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası, İİK.nun 272. maddesi “mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tah­liyesi istenebilir” hükmünü taşımaktadır. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliyenin sağ­lanabilmesi için yazılı kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Ancak bu kural Borçlar Kanununa tabi yerler için geçerlidir. 6570 sayılı Yasaya tabi taşınmazlar için ancak tahliye taahhüdüne dayanılarak takip yapıla­bilir.

1-  Takip Talebinde Bulunma

Kiralayan yazılı kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliyeye talebinde bulu­nur. Bu başvuruda mutlaka tahliye talebinin bulunması gerekir. Aksi halde icra dairesi tahliye emri düzenleyemez.

2- Tahliye Emri

Kiralayan tarafından yapılan tahliye istekli takip talebi üzerine ic­ra dairesi kiracıya İIKnun 272/11 ve III. maddeleri hükmüne göre tahliye emri düzenler.

Tahliye emrinde “kiralayan ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilenme­diğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içerisinde daireye müracaata beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmez ise zorla çıkarılacağı yazılır”

3-  Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Halinde

Tahliye emrini alan kiracı tebliğ tarihinden itibaren yedi (7) gün içerisinde itiraz etmez ise ilamsız tahliye talebi kesinleşmiş olur.

Takibin kesinleşmesi üzerine kiracı tahliye erminini kendisine teb­liğ tarihinden itibaren onbeş (15) gün içerisinde kiralananı boşaltmak zorundadır. Kiracı onbeş gün içerisinde tahliye etmezse kiralayanın tale­bi üzerine icra dairesince kiracı taşınmazdan zorla çıkartılarak kiralaya­na teslim edilir. Nitekim İİK.nun 273. maddesi buna amirdir. Artık icra mahkemesinden tahliye kararı almaya gerek yoktur.

Burada akla şu soru gelebilir. İİK.273. maddesi hükmüne rağmen icra dairesi kiracıyı zorla çıkartıp kiralananı kiralayana teslim etmezse veya kiralayanın bu yoldaki talebini reddederse durum ne olacaktır. Bu takdirde icra dairesinin bu işlemine karşı İİK.nun 16. maddesi hükmü gereğince süresiz şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurularak tahliye sağlanır.

4- Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde

Kiracı tahliye emrinin tebliğ tarihinden itibaren yedi (7) gün içeri­sinde sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya kira sözleşme­sinin yenilendiğini ileri sürerek itiraz edebilir.

Kiracının yasal süresinde yapmış olduğu itiraz üzerine takip du­rur. Bu durumda kiralayanın icra mahkemesine başvurarak itirazın kal­dırılması ve tahliye isteminde bulunması gerekir.

İİK.nun 275. maddesi “İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkeme­sinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukavele dayanmakta olup da kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığına dair aynı kuvvette ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.

Aksi taktirde itirazen kaldırılması talebi reddolunur.”

Kiralayan adi yazılı sözleşmeye dayanmış olupda kiracı itirazında imza itirazında bulunmuşsa icra mahkemesince imza incelemesi yapa­mayacağından itirazen kaldırılması isteminin reddine karar verilir.

İtirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra mahkemesine yapıla­cak başvuruda Yasada bir süre öngörülmemiştir. Yani itirazın kaldırıl­ması ve tahliye istemi belli bir süreye bağlı değildir. Ancak itirazın üze­rinden çok uzunca bir zaman geçtikten sonra kiralayana icra mahkeme­sinden itirazen kaldırılması ve tahliye istemesi TMK.2. maddesi hükmüy­le bağdaşmaz’.

B- 6570 SAYILI YASAYA TABİ TAŞINMAZLARIN TAHLİYE­Sİ

6570 sayılı Yasaya tabi bir taşınmazın akdin bitimi nedeniyle ilam­sız tahliye takibi yapılamaz. Zira 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi hükmü uyarınca kira bitimine en az 15 gün kala boşaltacağını kiralayana bildir­mezse kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenledir ki kira­layan akdin sonucunda kira sözleşmesini takibe koyarak ilamsız icra yoluyla tahliyeyi sağlayamaz.

1- Takip Talebi ve Tahliye Emri

Ancak kiracı yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olabilir. İşte bu takdirde kiralayan tahliye taahhüdüne dayanarak İİK.nun 272. maddesi hükmü gereğince ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Tahliye taahhüdünün yazılı olması ve hangi tarihte tahliye edilece­ğinin açıkça yazılması gerekir.

Kira sözleşmesi ilk kurulduğunda verilen tahliye taahhüdü geçer­sizdir. Ancak kiracı daha sonraki tarihte kiralananda oturmakta iken verdiği taahhüt geçerli olduğu gibi, sonraki dönemlerde yenilenen söz­leşmeyle verilen taahhütde geçerlidir.

Kiralayan tarafından taahhüde dayanarak yapacağı takibin taah­hüt tarihinden itibaren bir ay içinde yapdması gerekir.

Tahliye talebi üzerine icra dairesince İÎK.nun 272. maddesinde ya­zılı olduğu şekilde tahliye emri düzenlenerek kiracıya gönderilir.

a) Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali

Tahliye emrini alan kiracı tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içeri­sinde itiraz etmezse tahliye takibi kesinleşir. Bu durumda kiracı kirala­nanı tahliye emrinin tebliğinden itibaren onbeş gün içerisinde boşalt­mazsa icra dairesi tarafından zorla çıkarılır.

b) Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Hali

Tahliye emrinin tebliği üzerine kiracı yedi gün içerisinde takibe iti­raz edilebilir. Kiracı itirazında;

Takip dayanağı adi yazılı tahliye taahhüdündeki imza ve tarihe karşı çıkabilir.

Tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi kurulurken verildiğini ileri sürebilir.

Tahliye taahhüdü verildikten sonra kira sözleşmesinin yenilen­diğini veya uzatıldığını ileri sürebilir.

Kiracının itirazı üzerine takip durur. Takibin devam edebilmesi için kiralayanın icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.

2- İtirazın Kaldırılması Talebinin İncelenmesi

a) Takibin Adi Yazılı Taahhüde Dayanılarak Yapılması

1- İmza ve Tarih İnkar Edilmesi Hali

Kiralayan adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak takip yapmış olupta kiracı tahliye emrine yasal süresinde taahhütteki imzayı ve tarihi açıkça inkar ederse kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Zira icra mahkemesinin imza ve tarih üzerinde inceleme yapma yetkisi bulunmamaktadır,

2- İmza ve Tarihin İnkar Edilmemesi Hali

Kiracı tahliye emri üzerine yaptığı itirazında taahhütteki imza ve tarihi acıken inkar etmez ise bu takdirde kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda icra mahkemesindeki yargılamada kiracı artık imza ve tarihi inkar edemez. Zira kiracı itirazın­da ileri sürdüğü sebeplerde bağlıdır. Nitekim IİK.nun 63. maddesi gere­ğince kiracı itirazlarını sonradan değiştiremez ve genişletemez.

b- Takibin Noterlikçe Düzenlenmiş veya Onaylanmış Taahhüde Dayanılarak Yapılması

Kiralayan takibi noterlikte düzenlenmiş veya onaylanmış taahhüde dayanarak yapmış olması halinde artık kiracı imza ve tarihi ilişkin itiraz­da bulunamaz. Bu taktirde icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.

c- Kiracının İtirazını Kanıtlaması

Kiralayan takibi imzası ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdüne dayanarak yapmış ise kiracı itirazı­nı aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile kanıtlamak zorundadır.

Kiracı tahliye taahhüdü verildikten sonra kira sözleşmesinin yeni­lendiğini veya uzatıldığını kiralayanın dayandığı taahhüd ile eşdeğer bir belge ile kanıtlayabilir.

Hemen belirtelim ki kiracı kiralayanın ilamsız tahliye takibi yap­madan önce herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin taahhütteki tah­liye tarihinden sonraki kirayı aldığını ileri sürüp bunu bir belge ile kanıt­layabilir. Böylece taahhüt geçersiz hale gelmiş olur ki artık itirazın kaldı­rılması isteminin reddi gerekir.