Kira Alacağı Davaları Nasıl Açılır?

Kiracı kira sözleşmesi uyarınca kiralanandan yararlanmanın karşı­lığı olarak kiralayana bir bedel ödemesi gerekir. İşte buna kira bedeli denir.

Sözleşme gereğince kiracı tarafından ödenmesi gereken kira bede­li para olabileceği gibi bir iş görme veya bir şeyi imal etme yahut hasılat kirasında olduğu gibi elde edilecek ürünün bir bölümünün verilmesi şeklinde de olabilir. Genel olarak kira bedeli para olarak belirlenir. Bun­dan ayrı kira bedeli altın veya yabancı para (döviz) olarakta kararlaştırılabilir.

Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılamamış olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Bu durumda kira bedelinin ne miktar olması gerektiği hususu bilirkişi yardımıyla belirlenme yoluna gidilmesi gerekir.

Kiracı kira ilişkisi devam ettiği sürece kira bedelini ödemek zorun­dadır. Hakkında tahliye davası açılmış olsa bile henüz akdi ilişki bozul­mamış olduğundan tahliyeye ilişkin karar kesinleşinceye kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Zira akdi ilişki ancak tahliyeye dair kararın kesinleşmesiyle bozulur.

Kiracıların birden fazla olması halinde sözleşmede özel bir düzen­leme yoksa örneğin kiracıların kira parasından müteselsilen sorumlu alacakları kararlaştırılmamış ise kira bedelinden eşit oranda sorumlu olurlar.

ÖDEME SÜRESİ

Kira bedelinin ne zaman ödeneceğini taraflar sözleşmede kararlaş­tırırlar. Bu belirleme aydan aya olabileceği gibi üçer aylık ve altışar aylık dönemlerde yahut yıllıkta olabilir. Sözleşmede kira bedelinin aydan aya peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılmış olması halinde bu takdirde o ayın en geç üçü akşamına kadar ödeneceği kabul edilmiş sayılır. Kira parasının yıllık peşin ödeneceğinin kararlaştırılmış olması halinde de sözleşmenin başladığı tarihinden itibaren ilk üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamına gelir.

Sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününde ödenmesi gereken kira bedeli uzun süre farklı bir günde muntazam bir şekilde ödenmiş ve bu ödeme şekli kiralayan tarafından kabul edilmiş ise bu takdirde ödeme zamanı konusunda teamül oluşmuş sayılır.

Sözleşmede ödeme zamanı kararlaştırılmamış ise bu takdirde ödeme süresinin BK.nun 257. maddesi hükmüne göre belirlenmesi gere­kir. BK.nun 257. maddesi hükmüne göre “kiracı kirayı akid ile yahut mahalli âdet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur. Böyle muay­yen bir zaman bulunmadığı takdirde kira altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet ise beher ayın mürurundan sonra ve nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır”

Sözleşmede peşin ödeme kaydı yoksa kira parası aylık ise ayın so­nunda, yıllık ise yıl sonunda ödeneceği kabul edilmiş sayılır.

Kira sözleşmesinde taraflar bir aylık kira parasının süresinde ödenmemesi halinde sonraki ayların kirasının muacceliyet kazanacağını kararlaştırabilirler. Bu şekilde bir kararlaştırma geçerli olup sözleşme boyunca tarafları bağlar.

KİRA ALACAĞI DAVALARI DAVA HAKKI

Kira alacağı sözleşmeden kaynaklanan bir alacak olup kiracı kira­layana karşı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Zira sözleşmenin tarafı kiralayan ve kiracıdır. Bu nedenle kural olarak kira alacağını talep etme hakkı kiralayana aittir. Ancak kiralayan dışında taşınmazın malikide kira alacağını talep edebilir.

a) Kiralayanın Dava Hakkı

Kira sözleşmesinin tarafı olması nedeniyle kural olarak dava açma hakkı kiralayana aittir. Zira kiracı sözleşme gereğince bu edimini kirala­yana karşı yerine getirmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan varsa kira borcu bölü-nebilen borçlardan olduğundan payları belli olan kiralayanlardan her biri yalnız başına kendi payına düşen kira bedeli için alacak davası açabi­lir. Birden fazla kiralayanlar kendi payları yönünden kiracıya karşı bir­likte de dava açabilirler. Bu taktirde kiralayanlar arasındaki ilişki ihtiyari dava arkadaşlığıdır. Kiralayanların payları belli değilse kira bedelinin eşit şekilde paylaştırılması gerekir.

Kiralayan taşınmazı satıp mülkiyetini devretmesi halinde kirala­nanla ilişiği kesilmiş olacağından dava hakkı yeni malike geçer. Ancak geçmiş döneme ait kira alacağı temlik edilmişse yeni malik bu döneme ait kira alacağını da talep edebilir.

Kiralayan tarafından açılan davanın devamı sırasında kiralanan temlik edilmiş olursa yeni malikin davayı devam ettirebilmesi için dava hakkının ve alacağın yeni malike devir ve temlik edilmiş olması gerekir.

b) Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Dava Hakkı

Kiralanan paylı mülkiyet hükümlerine tabi ise kural olarak dava­nın pay ve paydaş çoğunluğu elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar tara­fından açılması gerekir.

Ancak az önce açıklandığı üzere kira borcu bölünebilen borçlardan olduğundan paylı mülkiyette birden fazla kiralayan olması halinde kira­layanlardan her biri kendi payı bakımından yalnız başına dava açabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ve ortaklardan birinin tek ba­şına ortaklıkta tasarruf etme yetkisi bulunmadığından davanın birlikte açılması zorunludur. Ancak dava kiralayanlardan biri tarafından açılmış ise dava hemen reddedilmeyip diğer ortakların muvafakatlerinin alınma­sı yoluna gidilmesi veya terekeye temsilci atanması sağlanarak davaya devam olunması gerekir.

KİRA ALACAĞI DAVALARI HUSUMET

Kiracı sözleşmenin tarafı olarak kira bedelini ödemek zorunda ol­duğundan açılacak davanın da kiracıya yöneltilmesi gerekir.

Kiracı davadan önce ölmüş olursa genel kural gereği dava bütün mirasçılara karşı açılır. Ancak bu zorunlu bir hal değildir. Terekeyle ilgili para alacağı davalarında dava bir mirasçıya karşı da açılabilir. Zira mi­rasçılar miras bırakanın borçlarından müteselsilen sorumludurlar. Bu nedenle alacaklı mirasçılardan biri veya birkaçına yahut tümüne karşı dava açabilir.

Ancak kiracı dava sırasında ölmüş olursa bütün mirasçıların dava­ya katılımı sağlanarak davaya devam olunması gerekir. Zira bu halde mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur.

Dava açılırken temsilcide yanılma olmuş ise davanın reddi yoluna gidilmez. Dava dilekçesi gerçek hasma tebliğ edilerek davaya devam olunur.

KİRA ALACAĞI DAVALARI GÖREVLİ MAHKEME

Tahliye davasıyla birlikte açılacak alacak davasında alacağın mik­tarı ne olursa olsun HUMK.nun 8/II-1 maddesi hükmü uyarınca sulh mahkemesi görevlidir. Tahliye istemiyle birlikte alacakta talep edilmiş olup da yargılama sırasında tahliye davası konusuz kalmış olsa bile ala­cağın miktarı sulh mahkemesinin görev sınırını aştığından bahisle görev­sizlik kararı verilmez. Sulh mahkemesince davaya bakılıp sonuçlandırı­lır.

Tahliye davasından bağımsız olarak açılacak kira alacağı davasın­da görevli mahkeme genel kurala göre belirlenir. 3219 sayılı Yasayla de­ğişik HUMK.nun 8/1. maddesine göre 1.1.2006 tarihinden itibaren sulh mahkemesinin görev sınırı 5.490 YTL (5.490.000.000 TL)’ye çıkartılmıştır. Bu miktara kadar olan alacak davaları sulh mahkemesinde bu miktarın üstünde olanlar ise asliye mahkemesinde görülür.

Kiralayan sözlü akde dayanmış olupda kiracı akdi ilişkiyi inkâr ederse kiralayan HUMK.nun 288. maddesi hükmü çerçevesinde akdi ilişkinin varlığını kanıtlamak zorundadır. HUMK.nun 288. maddesinin 3219 ve 5236 sayıl Yasalarla yapılan değişikliğe göre tanıkla ispat sınırı 1.1.2006 tarihinden itibaren 430 YTL (430.000.000 TL.)’ye çıkartılmıştır. Yıllık kira parasının bu miktarın üstünde olması halinde tanık dinlene-mez. Ancak HUMK.nun 289. maddesine göre kiracı tanık dinlenmesine açıkça muvafakat ederse tanık dinlenebilir. Yakın akrabalar arasındaki akdi ilişki HUMK.nun 290. maddesi hükmü uyarınca tanıkla ispatlanabi­lir.

Kiracının Sorumluluğu ve Ödeme Savunması

Kira ilişkisi devam ettiği sürece kiracı kira bedelinden sorumludur. Kiralanın tahliyesi için dava açılmış olsa bile tahliye kararı kesinleşince­ye kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kiracı sözleşme sona ermeden boşaltırsa kiralananın boş kalması­na sebebiyet verildiğinden mahrum kalman kira bedelini ödemek zorun­dadır.

Kiralayanca kira tespit davası açılmış olupda yeni dönem kira pa­rası kesinleşen kararla belirlenmiş ise kiracı bu kira farkını ve ayrıca ihtara gerek kalmaksızın kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itiba­ren yürütülecek faizi ödemekle yükümlüdür.

Ancak kiracı kira bedeli yönünden fazla yaptığı Ödemeleri varsa bunların mahsup edebilir ve mahkemede takas talebinde bulunabilir.

Ayrıca kiracı kiralanan için yaptığı zaruri giderleri kira parasından mahsup edebileceği gibi kiralayan Kat Mülkiyeti Yasasına göre yönetici­ye ödediği genel giderleride kira bedelinden mahsup edebilir.

Ancak kiracı kiralanana faydalı giderler yaptığını ileri sürerek bu­nu kira bedelinden mahsup edemez ve takas talebinde bulunamaz. Kira­cı bu giderleri koşulları varsa sebepsiz zenginleşme kuralına göre tahliye gerçekleştikten sonra ayrı bir dava konusu yapabilir.

Sözleşmede kapıcı, elektrik, su ve aydınlatma giderlerinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılabilir. Buna rağmen bu giderleri kiracı ödemez ise kiralayan kendisi ödemesi koşuluyla kiracıdan talep edebilir.

Kiracı kendisinden talep edilen kira bedelini ödediğini savunabilir. Bu takdirde ödemeyi davalının kanıtlaması gerekir. Davalı istenilen kira paralarının ödendiğini PTT havale makbuzu veya banka makbuzuyla kanıtlayabilir. Ayrıca mahkemeden tevdii mahalli tayin ettirmek suretiy­le ödeme yapmış ise böylece kiracı kira borcundan kurtulmuş olur.

Kiracı kira borcuna karşılık çek verdiğini ileri sürebilir. Gerçekten çek verildiği anlaşılır ve taraflar arasında başka bir ilişki bulunmadığı sonucuna varılırsa çek bir ödeme vasıtası olduğundan borcun çekle ödendiğinin kabulü gerekir.

Ayrıca kiracı kiralayandan ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin ödediği aylar için makbuz almış ise BK.nun 88. maddesi hükmü gereği önceki ayların kirasının Ödendiğini kabul edilir.

Birden fazla kiracı varsa sözleşmede de müteselsilen borçlu ola­cakların kaydı yoksa kira parasından eşit olarak sorumlu olmaları gere­kir.

Kefilin Sorumluluğu

Alacağı teminat altına almak amacıyla kira sözleşmesinde kefalet alındığına uygulamada sıkça rastlanılmaktadır.

BK.da kefalet adi kefalet ve müteselsil kefalet olmak üzere iki türlü düzenlenmiştir.

BK.nun 486. maddesi hükmüne göre “Adi kefaletten kefilin borç ile mutalep olması ancak kefalet akünden sonra borçlunun iflas etmesi veya hakkında takibat icra oturtup da alacaklısının hatası olmaksızın semeresiz kalması yahut borçlu aleyhinde Türkiye’de takibat icrasının imkânsız hale gelmesi ile meşruttur.

Alacaklının alacağı kefaletten evvel yahut aynı zamanda rehinle te­min olunmuş olduğu takdirde adi kefalette kefil borcu evvel emirde merhund,an istifa olunmasını talep edebilir. Fakat borçlu müflis ise yahut borçlunun iflası ilan olunmadıkça rehnin nakte tahvili kabil olmazsa bu hüküm cereyan etmez”

Müteselsil kefaleti düzenleyen BK. 487. maddesi ise “kefil, borçlu ile beraber müteselsil kefil ve müşterek müteselsil borçlu sıfatı ile veya bu gibi diğer bir sıfatla borcun ifasını deruhte etmiş ise alacaklı asıl borçluya müracaat ve rehinleri nakte tahvil ettirmeden evvel kefil aleyhinde takibat icra edebilir.

Bu babtn hükümleri bu nev’i kefalette de tatbik olunur” hükmünü taşımaktadır.

BK.nun 492. maddesine göre ise “asıl borç herhangi bir sebeple sa­kıt olunca kefil beri olur” hükmünü içermektedir. Bununla beraber BK.nun 493. maddesi “Bir kimse mahdut bir zaman için kefil olupta bu zamanın inkızasını takip eden bir ay zarfında alacaklı bu bapta icraya veya mahkemeye müracaatla hakkını takip etmezse yahut takibatına uzun müddet fasıla verirse kefil kefaletten beri olur.”

Madde hükümlerinden de açıkça anlaşıldığı üzere adi kefil ile mü­teselsil kefil arasındaki en önemli ayırım kendilerine müracaat bakımın­dandır. Adi kefalette alacağın kefilden istenebilmesi için borçlunun iflas etmiş olması veya hakkında yapılan icra takibinin alacaklının hatası ol­maksızın semeresiz kalması yahut borçlu aleyhinde Türkiye’de takibat icrasının imkansız hale gelmesi”dir. Oysa müteselsil kefalette alacaklı borçluya başvurmaksızın kefil hakkında doğrudan doğruya takibata ge­çebilir.

Hemen belirtelim ki gerek adi kefalette gerekse müteselsil kefalet­te kefaletin geçerli olabilmesi için sözleşmede kefilin sorumlu olacağı miktarın açıkça gösterilmesi zorunludur,

Yazılı şekilde düzenlenmiş süresi ve ödenecek kira miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca, kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira parasından kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur.

Kira süresinin 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için öncelikle bu hususun (kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğu azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının da açıkça göste­rilmiş olması şarttır. Aksi halde kefilin kefaleti kira süresince ve sözleş­mede yazılı miktarla sınırlı olur.