Kat Mülkiyeti Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat Mülkiyeti Nedir?

a) Genel olarak

Kat Mülkiyeti Kanununun 1. maddesine göre “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir”. Buradaki mülkiyet hakkı, bir binanın müşterek maliklerinin o binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş bulunan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetinde birbirine bağlı ve fakat muhteva bakımından farklı iki hak vardır. Bunlardan biri bağımsız bölüm üzerindeki özel nitelik taşıyan hak, diğeri arsa ve ortak yerler üzerindeki müşterek mülkiyet hakkıdır (2). Bağımsız bölüme sahip olan kimse aynı zamanda arsa payı ve ortak yerlerdeki müşterek mülkiyet payına da sahip olur. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkul deki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet şeklidir (KMK. md. 3/1). Arsa payı ve ortak yerler bağımsız bölümün hukuki mukaderatına tabidirler.

Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerden her birine o bölümün değeri ile orantılı olarak bir arsa payı tahsis edilir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra arsa paylarının kat malikleri tarafından kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Her hangi bir hukuki tasarrufta kat mülkiyet esas alınır. Kat mülkiyetinin bir başkasına devri halinde ona bağlı olarak arsa payı, ortak yerler ve eklentilerde devredilmiş olacaktır. Kat mülkiyetinin tesis edilebilmesi için binamn tamamlanmış olması, bağımsız bölümlerinin bu­lunması ve binanın kargir nitelik taşıması şarttır.

b) Kat mülkiyetini kabul zorunluğu

Son yıllarda, özellikle İkinci Dünya Savaşından sonra iktisadi ve sosyal şartlar nedeniyle köylerden şehirlere göç hızlanmış, şehirlerin nüfusu artmış, mevcut arsalar ve konutlar ve artan şehir nüfusunun ihtiyacını karşılayamaz hale gelmiştir. Arsa fiyatları süratle yükselmiş, imar tahditleri sebebiyle her ar­saya istenilen yükseklikte bina inşa edilmesi mümkün olamamış ve şehirlerde gelişi güzel gecekondu siteleri kurulmuştur. Bu durum karşısında şehirlerde yaşayan halkı ucuz konut sahibi yapabilecek hukukî çareler aramaya başlanmıştır.

Medeni Kanunumuza göre, başlı başına kullanılmaya elverişli olsa bile bir binanın katları ve daireleri ayrı ayrı mülkiyet konusu olamaz. Medeni Kanunun 644. maddesinin 1. fıkrası “Bir arza malik olmak onu kullanmakla faydalı ola­cak derecede altına ve üstüne malik olmağı tazammun eder” demekle “Üst toprağa tabidir” kuralına dayanmıştır. Ayrıca aynı kanunun 652. maddesinin 2. fıkrası “Bir evin muhtelif katları üst hakkı teşkiline mevzu olmaz” diyerek üst hakkı tesisine dahi cevaz vermemiştir. Medeni Kanunun 753. maddesinden is­tifade edilerek 1954 yılında 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde değişiklik yapılmış ve “Ortaklaşa mülkiyet-şahsi irtifak formülünden” yararlanılmıştır. Ancak bu değişiklik de ihtiyaca cevap veremediğinden Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu işte bu za­ruretlerden doğmuştur.