Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Kat Mülkiyeti Kanununun 1. maddesine göre “tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir”. Buradaki mülkiyet hakkı, bir binanın müşterek maliklerinin binam ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş bulunan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetinde birbirine bağlı ve fakat muhteva bakımından farklı iki hak vardır. Bunlardan biri bağımsız bölüm üzerindeki özel nitelik taşıyan hak, diğeri arsa ve ortak yerler üzerindeki müşterek mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölüme sahip olan kimse aynı zamanda arsa payı ve ortak yerlerdeki müşterek mülkiyet payına da sahip olur. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet şeklidir (KMK. md. 3/1). Arsa payı ve ortak yerler bağımsız bölümün hukuki mukaderatına tabidirler.

Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerden her birine o bölümün değeri ile orantılı olarak bir arsa payı tahsis edilir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra arsa paylarının kat malikleri tarafından kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Her hangi bir hukuki tasarrufta kat mülkiyeti esas alınır. Kat mülkiyetinin bir başkasına devri halinde ona bağlı olarak arsa payı, ortak yerler ve eklentilerde devredirilmiş olacaktır. Kat mülkiyetinin tesis edilebilmesi için binanın tamamlanmış olması, bağımsız bölümlerinin bu­lunması ve binanın kargir nitelik taşıması şarttır.

Kat Mülkiyetini Kabul Zorunluğu

Son yıllarda, özellikle İkinci Dünya Savaşından sonra iktisadi ve sosyal şartlar nedeniyle köylerden şehirlere göç hızlanmış, şehirlerin nüfusu artmış, mevcut arsalar ve konutlar artan şehir nüfusunun ihtiyacım karşılayamaz hale gelmiştir. Arsa fiatları süratle yükselmiş, imar tahditleri sebebiyle her arsaya is­tenilen yükseklikte bina inşa edilmesi mümkün olamamış ve şehirlerde gelişi güzel gecekondu siteleri kurulmuştur. Bu durum karşısında şehirlerde yaşayan halkı ucuz konut sahibi yapabilecek hukukî çareler aranmaya başlanmıştır.

Medeni Kanunumuza göre, başlı başına kullanılmaya elverişli olsa bile bir binanın katları ve daireleri ayrı ayrı mülkiyet konusu olamaz. Medeni Kanunun 644. maddesinin 1. fıkrası “bir arza malik olmak onu kullanmakla faydalı ola­cak derecede altına ve üstüne malik olmağı tazammun eder” demekle “Üst toprağa tabidir” kuralına dayanmıştır. Ayrıca aynı kanunun 652. maddesinin 2. fıkrası “bir evin muhtelif katları üst hakkı teşkiline mevzu olmaz” diyerek üst hakkı tesisine dahi cevaz vermemiştir. Medeni Kanunun 753. maddesinden istifade edilerek 1954 yılında 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde değişiklik yapılmış ve “ortaklaşa mülkiyet-şahsi irtifak formülünde” yararlanılmıştır. Ancak bu değişiklik de ihtiyaca cevap veremediğinden Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu işte bu za­ruretlerden doğmuştur.

Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti tamamlanmış ve tümü kargir olan binaların bağımsız bölümü üzerinde kurulabilir. Tümü kargir olmayan binalar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK. md. 50/son). Binanın inşası tamamlanmadan önce kat mülkiyetinin kurulmasına imkan yoktur. Şartlar mevcutsa bu gibi ta­mamlanmamış binalarda kat irtifakı kurulabilir. Ayrıca bir binanın tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden o binanın bir ya da birkaç bağımsız bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez (KMK. md. 10/2).

Kat mülkiyetinin kurulması için binamn değişik bölümlerinin farklı şahıslara ait olması zorunlu değildir. Binanın tek bir maliki varsa bu malik her bağımsız bölüme ayrı bir arsa payı tahsis etmek suretiyle binayı kat mülkiyetine çevirebilir. Kat mülkiyeti iradi ve mahkeme kararıyla kurulur.

KAT MÜLKİYETİ KURULMASININ TÜRLERİ

Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması

Kat mülkiyetinin iradî olarak kurulması bakımından resmi senedin tanzim edilebilmesi için ana gayrimenkulun maliki veya birden fazla maliki varsa bütün maliklar tarafından bir dilekçe ile tapu idaresinden istenmesi lazım gelir. Bu dilekçe de bağımsız bölümlerden her birinin değeri ve bağımsız bölümlere değerleri ile orantılı olarak tahsis olunan arsa payı gösterilir (KMK. md. 12/1). Tapu idaresine verilecek dilekçeye eklenmesi gerekli belgeler, Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde gösterilmiştir.

Tapu memuru veya tapu sicil muhafızı dilekçeye ekli belgelerin eksiksiz ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin de yetkili olduklarına kanaat ge­tirdikten sonra resmi senedi tanzim eder ve bu senet, aynı zamanda tescil istemi sayılır. Ayrıca bir tescil talebine gerek kalmaz .

Kat mülkiyeti, “Kat mülkiyeti kütüğüne” tescil olunur. Resmi senet tanzim edilince tapu memuru veya tapu sicil muhaûzlarınca anagayrimenkulün kayıtlı olduğu tapu kütüğündeki sayfasının mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi konulanrak sayfa kapatılır ve kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı sayfalar açılacaktır. Bağımsız bölüme ait arsa payı, genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları tescil edilir. Anagayrimenkulün bulunduğu genel kütük say­fasına da bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter, sayfa nu­maraları işlenmek suretiyle kütükler arasında irtibat sağlanır (KMK. md. 13/2). Bağımsız bölümlerden her biri böylece bir gayrimenkul niteliğini kazanmış ol­maktadır.

Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın gi­derilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını is­terse, hakim, o gayrimenkulun mülkiyetinin 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar dcnkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilebilir”.

Mahkemenin kat tahsisi suretiyle taksime karar verebilmesi için kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkulun bulunması ve bundan ayrı olarak gayrimenkulde her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet etmesi ge­reklidir. Taksim davasında paydaşlardan birinin talebi yeterlidir. Davada, Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde gösterilen belgelerin davacı tarafından ibrazı gerekir.

Yargıtay, şartlar gerçekleştiği takdirde hâkim, kat mülkiyeti kurulması su­retiyle paydaşlığın giderilmesine karar vermek zorunda olduğu görüşündedir. Paydaşlara isabet eden bağımsız bölümlerin değerleri arasında fark varsa bedel ilave edilerek denkleştirme yapılır. Mahkeme kararında bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak tahsis olunan arsa payıda gösterilir.

Mahkeme kararıyla kendisine bağımsız bölüm tahsis olunanlardan her biri kesinleşen mahkeme ilamına, Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde öngörülen belgeleri ekleyerek tapu sicil memur veya muhafızlığına başvurunca memur veya muhafız iradî kat mülkiyetinin kurulmasındaki muameleleri yapar ve gayrimenkulu kat mülkiyetine çevirer.

Taşınmaz malın kat mülkiyetine çevrilmesi isteğinin açılmış olan or­taklığın giderilmesi davası sırasında istenmiş olması şart değildir. Kat mülkiyeti kurulması isteği sonucu bakımından aynen taksim niteliğinde olup paydaşlardan ya da mirasçılardan biri tarafından doğrudan doğruya dava yolu ile mahkemeden istenebilir. Şartların gerçekleşmesi halinde mahkeme kat mülkiyeti kurulması kararını vermek zorundadır. Kat Mülkiyeti kurulması mümkün olmadığının anlaşılması halinde satış suretiyle ortaklığın gi­derilmesine karar verilir.