Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksimin Araştırılması

Tapu Kayıtlarının Durumu

Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen taşınmaz malların son tapu kayıtlarının ve varsa çap örneklerinin ilgili tapu sicil müdürlüğünden ge­tirtilerek gerekli kontrol yapılmalıdır. Tapu kayıtlarında noksanlık, yanlışlık veya hataların bulunması mümkündür. Bu noksanlık, yanlışlık ve hataların neden ileri geldiği araştırılmalı, gerektiğinde bunların izalesi için taraflara süre verilmelidir. Ondan sonra aslına uygun tapu kaydı tapu ida­resinde celp edilip taraf teşkilinin varlığı da kontrol edildikten sonra işin esası üzerinde durulmalıdır.

Tapu kayıtları bir çapa dayalı olabileceği gibi hakkında çap tanzim edil­memiş bir kayda dahi dayalı olabilir. Kadastro çalışması tamamlanmış mal­lardaki tapu kayıt örneklerinin bir çapı mevcut olmasına karşın kadastro çalışması başlamamış ve sonuçlanmamış yerlerdeki eski kayıtlarda çap örneğinin varlığından söz edilemez. Tapu kayıt örneklerinin bir çapa dayalı olup olmaması   tapudaki miktar   ile arzdaki fiili miktar    açısından   önem taşır.   Çaplı olanlarda arzdaki miktar   ile    tapudaki miktar   aynı olmasına marşın,      çapı   olmayanlarda   çok   zaman      ikisi   arasında   fark   olduğu görülmektedir. Keşif yapılarak tapu kaydı ile çap örneği uygulanmadan karar ilemez.

Kayıtların Uygulanması ve Taksimin Araştırılması

Tapu kayıtlarında noksanlık, yanlışlık veya hata bulunmadığı görüldüğü, varsa giderildiği    taktirde her bir taşınmaza    ait kaydın    mahalline    uy­gulanması   suretiyle   taksimin   mümkün olup olmadığının araştırılması ge­rekir.    Taksim isteği evvela hukuki yönden, daha    sonra    maddi açıdan -leğerlendirilerek bir    sonuca    varılır.    Taksimde parçalanmayla arazinin kıymetinin   düşmemesinin   ve   ayrılan parçalarının   iktisadi   kıymetlerinin r.aiz olması gerektiği nazara alınmalıdır.

Hukuki Yönden

Davaya konu olan taşınmaz mal ister belediye ve mücavir alan sınırlan içinde olun, ister dışında bulunsun aynen taksim kararı verilebilmesi için o aşınmazların hukuki açıdan ifrazının kabil olmasına bağlıdır. Medeni Kanun ile imar mevzuatındaki taksime ilişkin düzenlemeye uygun iüşmeyen bir ifraza karar verilemez. Esasen böyle ifraz şekli, onay nakamınca da kabul edilemez. Arazinin büyüklüğü, her bir paydaşa isabet eden kısmın yola cephesi ve sair özellikleri kanunun ve yönetmeliklerin aradığı şartları taşımadıkça taksim kararı verilmesi mümkün değildir.

Örneğin Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında planı bu­lunmayan alanlarda uygulanacak imar yönetmeliğinin 43. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanları içinde yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 10 metreden, derinlikleri ise 20 metreden az olamaz. 44. mad­deye göre ise ittaz suretiyle yeniden ihdas edilecek parsellerin kamuya ait “ir yola cephesi bulunması şart olup, çıkmaz sokaklarda cephesi olan par­seller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak ihdas olunamaz. Aynı yönetmeliğin 62. maddesi de imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parselin 5000 ~î2’den az olmamasını öngörür. Bu parsellerin tapu kadastro ve tapulama ha­ritasında bulunan veya varolan bir yola yapılan ifrazdan sonra en az 25 metre cephesi bulunması zorunludur. Sözü edilen nitelikleri taşımayan bir “aşınmaz   malın  ifrazına  karar verilmesi   hukuki açıdan  mümkün olamaz.

Taksim kararı verilse dahi o kararın kanuna aykırı olması sebebiyle infazı remin edilemez. Davada taraf olanların aksine beyan ve rızalarına itibar olu­narak verilecek karar bozma nedeni olur.

Belediye   ve mücavir alan sınırları dışında kalan   ve düzenlenmiş   uy­gulama    imar planı    alanları içindeki    binalı veya binasız arazi ve arsa düzenlemelerinin nasıl yapılacağı da 1985 yılında imar kanununun  18. mad­desi uyarınca kabul edilmiş yönetmelik hükümlerine  göre belirlenir.  İmar uygulaması   sonunda  oluşan  yani   şüyuulandırılan  parsellerin   aynen tak­siminin mümkün bulunmadığı tartışılmaz. Bütün bu hukuki   esaslar nazara alınarak buna uygun bir inceleme yapılmadan taksim ya da satış sureliyle ortaklığın giderilmesine  ilişkin  kararların  infazı mümkün  bulunmadığının kabulü gerekir.

Arazinin Özellikleri

Bir taşınmaz malın taksimi araştırılırken yukarıda sözü edilen hukuki esaslar dışında diğer özellikleri üzerinde de durulmalıdır. Taksim sonunda bölünen parçaların değer toplamının taşınmaz malın bölünmeden önceki bütünlüğünün kıymetine nazaran çok daha düşük bir değer göstermemesi ge­rekir. Medeni Kanunun 628/2. maddesi “müşterek mülkün kıymetine ehemmiyetli bir noksan arz olmaksızın taksime karar verilebileceğinden söz eder. Arazinin verim kuvveti üzerindeki muhdazat yol, su, yolu durumu dik­kate alınarak paydaş adedine ve pay miktarına göre taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalı ve gerekirse ivaz edilmelidir.

İmar mevzuatı açısından ve arazinin nitelikleri bakımından taşınmaz malın aynen taksimi kabil olduğu yapılan inceleme ve tapu uygulaması so­nunda anlaşılması halinde bilirkişi tarafından ifraz krokisi tanzim olunur. İfraz krokisi ilgili onay makamına yollanarak oranın da mütalaası alındıktan sonra karar verilir. Taksim krokisi onay makamınca tasdik edildiği taktirde ona göre aynen taksime karar verilmesi icab eder.

Taşınmaz Malların Ayrı Ayrı Değerlendirilmesi

Birden fazla  taşınmaz  mal dava konusu  olan hallerde  aynen taksimin araştırılması sırasında her    bir taşınmazın    taksiminin    mümkün olup olmadığının tespiti gerekir. Onun içindir ki keşif sırasında mutlaka her taşınmazın tapu kaydı uygulanmalı, taksim imkanı olup olmadığı araştırılmalıdır. Taksimin araştırılmasında dava konusu parselin halihazır durumu nazara alınarak yapılır. Tenekeye dahil belirli bir malın, belirli bir taşınmazın dahi taksimi istenebilir. Böyle bir istek halinde yukarıdaki esaslar dikkate alınarak araştırma yapılır.

Tarafların rızaları olmadan dava konusu edilen birden fazla parselin birleştirilip tek bir parsel haline geldikten sonra bu parselin paylaştırılmasına karar verilemez. Ayrıca bir taşınmazın kısmen satılması ve kısmen de ifraz suretiyle taksiminin yapılması mümkün değildir .

Bir Kısım Paydaşların Payının Muşa Bırakılması

Kural olarak bir taşınmazın taksiminin yapılmasında yukarıda sözü edi­len hukuki ve sair esaslar dikkate alınarak her bir parselin pay ve paydaş sayısına göre taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılması gerekir. Tak­sim kararı ortaklık ilişkisi içinde bulunan tüm paydaşlar için ortaklık ilişkisine son vermelidir. Tarafların irade birliği sağlanmadıkça bir kısım paydaşların payı müşterek bırakılarak taksim kararı verilemez. Ancak paydaşların bir kısmının rızaları olması hâlinde şüyuulu bırakılarak taşınmaz malın taksimine karar verilmesi mümkündür. Bir kısım payların şüyuulu bırakılarak ortaklığın giderilmesi durumunda ortaklık ilişkisinin tam olarak çözüldüğü ve ferdi mülkiyete geçtiği söylenemez.

Taksim Krokisinin Tanzimi

Arz üzerinde yapılan keşif sonunda imar durumu, arazinin özelliklen, pay ve paydaş sayısı, bölünen parçaların değer toplamının taşınmaz inalın bölünmeden önceki bütünlüğünün kıymetine nazaran çok daha düşük bir değer göstermediği sabit olduğu ve buna göre aynen taksiminin mümkün bu­lunduğu anlaşılması halinde bilirkişi taksim hakkındaki krokisini tanzim ederek mahkemeye tevdi eder. Burada taksim için gerekirse denkleştirme için ivaz ilavesi yoluna da başvurulabilir.

Tarafların rıza ve muvafakati alınmadıkça taşınmazın bir kısmının yola terki suretiyle tanzim olunan krokiye itibar olunarak taksime karar ve­rilemez. Hiç bir kimse rızası olmadıkça mülkiyet hakkının bir kısmından feragate zorlanamaz. Yola terk doğrudan mülkiyet hakkı ile ilgili bu­lunduğundan ilgilisinin rızası şarttır. Terkin yapılabilmesi tüm paydaşların ittifakla karar vermelerine bağlıdır. Bir veya bir kaç paydaşın terke rıza göstermesi yeterli değildir. Yola terk konusunda paydaşlar irade birliğine va­ramazlarsa o taktirde taşınmazın taksiminin mümkün olduğu kabul edi­lemez.

Onay Makamı

İmar Kanununun 16. maddesi tescil ve şüyuun izalesi başlığını taşımakla olup bu maddeye göre belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrı menkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu Belediye Encümenleri veya İ\ İdare Ku­rullarınca onaylanır. O halde taksim krokisi müzakereye eklenerek buna göre ifrazın mümkün olup olmadığı onay makamından sorulmalı ve alınacak ce-vaba göre bir karar verilmelidir.

Taksim  krokisi  onay  makamına yollanmadan  ve onarın  bu konudaki görüşü alınmadan taksim kararı verilemez. Aksi bozma nedeni olur.

Taşınmazın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Olması

İmar Kanununun 16. maddesine göre belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmaz    malların tevhit ve ifrazı,    bu kanun    ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye   encümenlerince onaylanır. O halde kesil sırasında  tanzim olunan  taksim krokisi   mâSteceye ekle&etek  ^eteöfyçtyÇ gönderilmeli   ve  belediye encümeninin bu konudaki   mütalaası alınmalıdır. Taksim krokisinin  belediye encümenlerince onanması halinde ona göre  tak­sime karar verilir.

Taşınmaz Malın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları  Dışında Bu­lunması

Davaya   konu edilen   taşınmaz mal belediye   ve mücavir  alan hudutları dışında   ise ifraz   konusunda   tanzim edilen   krokiyi   onaylamaya makam   İmar Kanununun 16. maddesine göre   İl İdare Kurullarıdır. O halde yukarıda sözü edilen taşınmazların bulunduğu mahal bakımından taksim kro­kisi mahkemece valiliğe yollanmalı  ve İl İdare Kurulu kararı taksimi onaylar mahiyette ise ona göre taksime karar verilir.

İmar Parsellerinde Taksim İstemi

İmar uygulaması sebebiyle  bir kısım  kadastro parsellerinin  tevhidi   su­retiyle meydana gelen imar parsellerinin mahkeme kararı ile   aynen taksimi mümkün değildir.     Davacının    aynen    taksim isteğine      tüm davalılar duruşmaya gelip   satış yolu   ile ortaklığın   giderilmesi   konusunda   bir be­yanda   bulunmaması    halinde   aynen   taksimin   imkansızlığı    karşısında davanın   reddi gerekir,   İmar   Kanunu hükümleri   bir tarafa   bırakılarak bi­lirkişinin   taksim   şeklim   gösterir raporu   esas alınarak   taksim   kararı ve­rilmesi doğru değildir (6).

Bu gibi durumlarda,    şüyulandırma sonucu oluşan    imar parsellerinin satılarak   ortaklığın giderilmesi ve satış parasının kadastro parsellerindeki değerler esas alınarak dağıtılması icap eder.

Çiftlik Arazisinin Taksimi

Bir davada davaya konu edilen birden fazla parselin bir çiftlik arazisi teşkil ettiği, bu parsellerin birbirine bitişik olduğu, çiftlik bina ve müştemilatının bulunduğu ileri sürülebilir. Böyle bir durumda dava konusu parsellerin bir çiftlik arazisini teşkil edip etmediği ve eskiden beri iktisadi bir vahdet halinde işletilip işletilmediği incelenerek ve gerçekten bir çiftlik arazisi ve Medeni Kanunun 597. ve müteakip maddelerinin tatbik olunup olunamayacağının tahkik edilmesi gerekir.