Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Davası Nasıl Açılır?

Kiracı kiralananı ne şekilde teslim almış ise sözleşmenin sonunda aynı şekilde iade etmekle yükümlüdür. Nitekim BK.nun266. maddesi: “Kiracı kiralananı ne şekilde tesellüm etmiş ise kiranın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.

Kiracı, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen es­kilik yahut değişiklikten mesul değildir.

Kiracının kiralananı iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu asıldır” hükmünü taşımaktadır.

Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere sözleşmede başka türlü kararlaştırılmamış ise kural olarak kiracının kiralananı “iyi bir şe­kilde” teslim aldığının kabulü gerekir. O halde sözleşme kurulurken ki­racının kiralananı iyi bir şekilde teslim etme borcunu da üstlenmiş de­mektir. Bununla beraber kiracı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun olarak normal kullanma sonucu kiralananda meydana gelen eksiklik ve değişiklikten sorumlu değildir.

Kiralananın iadesi sözleşme sona erince yerine getirilmelidir. Kira­lananın kiracı tarafından terk edilmesi hiçbir şekilde teslim anlamına gelmeyeceği gibi kiracı böylece geri verme borcundan da kurtulmuş sayı­lamaz. Kiralananın iade edilmesi ancak anahtarın yöntemine uygun şe­kilde kiralayana ve temsilcisine teslim edilmesiyle gerçekleşir. Kiralaya­nın anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde kiracı tevdii mahalli kararı almak suretiyle tevdii yerine veya notere tevdii ile teslim borcunu yerine getirmiş olur.

Kiracı kiralananda değer artırıcı bir takım masraflar yapmış olabi­lir. Kiralananın iadesi gerçekleştirildikten sonra kiracı yapmış olduğu bu giderleri sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde kiralayandan iste­yebilir.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Davalarında Görevli Mahkeme

Tahliye Davasıyla birlikte tazminat da istenilmiş ise bu takdirde HUMK.nun 8/11 maddesi hükmü uyarınca talep edilen tazminat miktarı­na bakılmaksızın sulh mahkemesi görevlidir. Tazminat davası bağımsız olarak açılmış ise bu takdirde görev hususu genel kurallara göre belirle­nir. 3219 sayılı Yasayla değişik HUMK.nun 8.maddesine göre 1.1.2006 tarihinden itibaren sulh mahkemesinin görev sınırı 5.490 YTL. ye çıka­rılmış olup bu miktara kadar olan (bu miktar dahil) tazminat davalarına sulh mahkemesinde, daha fazla olanlara ise asliye mahkemelerinde ba­kılması gerekir.

Görev hususu kamu düzeniyle ilgili olup yargılamanın her aşama­sında hakim tarafından kendiliğinden gözönünde bulundurulur.

Doğal etkilerden ileri gelen zarardan kiracı sorumlu tutulamaz. Ancak bu hususun kanıtlanması ve ayrıca bu amaçla bilirkişi incelemesi yaptırıl­ması gerekir. Örneğin kiralananda yangın sonucu oluşan hasardan dolayı kusursuzluğu kanıtlanan kiracı tazminatla sorumlu tutulamaz. Yine sel, yağmur gibi doğal olaylar sunucu meydana gelen zararlardan da kiracı sorumlu değildir. Ancak bunun için gerekli önlemleri alması gerekir. Gerekli önlemlerin alınmasına rağmen zarar oluşmuşsa kiracı sorumlu tutulamaz.

Sözleşmede özel bir hüküm yoksa normal kullanmadan ileri gelen badana boyadaki eskimeden kiracı sorumlu değildir. Buna karşın söz­leşmede tahliye sırasında kiralananın badana boya yapılıp teslim edile­ceği kararlaştırılmış ise bu takdirde kiracı kiralanandaki bu noksanlığın bedelini karşılamak zorundadır.

Kiracının kiralananı iade borcu sözleşme sona erdikten sonra do­ğar. Henüz geri verme borcu doğmadan kiralananda meydana gelmiş olan hasar için tazminat istenemez. Başka bir anlatımla kiralayan hor kullanma tazminatını ancak kiralanın boşaltılıp teslim edilmesinden son­ra isteyebilir. Kiracı fiilen çıkmış olsa bile anahtarı teslim edilmeden Önce kiralananda meydana gelen hasardan sorumludur. Bu nedenle za­rarın belirlenmesinde tahliye tarihi esas alınır.

Kiralananın hor kullanılması sonucu yeniden kiraya verilebilir ha­le gelmesi için eski hale getirilmesi, onarılması gerekir. Bu nedenle ona­rım süresince kiralayan kira kaybını kiracıdan talep etmeye hakkı vardır. Bunun için kira kaybının tespiti bakımından onarım süresi belirlenmesi gerekir.

Kiralayanın kiralananı temlik etmesi halinde BK.nun 216. maddesi hükmü gereğince nefi ve hasar yeni malike geçeceğinden yeni malik önceki malikle yapılan sözleşmenin halefi olarak hor kullanmadan kay­naklanan zararı kiracıdan talep etmeye hakkı vardır.

Kiracının kiralananda yaptığı giderlere gelince; Kiralayanın onayı olmadan kiracı tarafından yapılan zaruri ve faydalı giderler ancak kira ilişkisi sona erdikten sonra istenebilir. Uyuşmazlığın vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Bu nedenle faydalı gi­derlerin miktarı giderlerin yapıldığı tarih esas alınarak belirlenir.

Kiralayandan veya BK.nun 97. maddesi hükmü gereğince hakim­den izin almadan yapılan ve sökülüp götürülmesi aşırı zarar doğuracak olan tamirat ve tadilat gibi faydalı ve zaruri işler için kiralayan faydalan­dığı ve zenginleştiği oranda sorumlu olur. Başka bir deyişle kiralayandan onay almaksızın kiracı tarafından yapılan giderler kiralayanın mal varlı­ğında bir artış meydana getiriyorsa ve ondan faydalanıyorsa kiracı bu giderlerin yapıldığı tarihteki kıymetini isteyebilir. Hemen belirtelim ki sökülüp götürülmesi mümkün olan şeyler için tazminat istenemez.

Kira sözleşmesine konulan kiracı tarafından yapılan masrafların istenemeyeceğine ilişkin koşul geçerli olup bu takdirde kiracı yaptığı giderleri talep edemez.