Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mütemmim Cüz Bulunması Halinde Paylaştırma

Medeni Kanunun 619. maddesine göre bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütün mütemmim cüzlerine de malik olur. Mahali örfe göre bir şeyin esaslı bir unsuru teşkil eden o şey telef veya tahrip yahut tağyir edilmedikçe ondan ayrılması kabil olmayan cüziler o şeyin mütemmim cüzüleridir. Aynı kanunun 644. maddesi ise, bir arza malik olmak onu kullanmakta faydalı olacak de­recede altına ve üstüne malik olmağı tazammum eder. Kanuni takyitler müstesna olmak üzere bu mülkiyet hakkı yapılan ve dikilen şeylere ve kay­naklara dahi şamil olur der.

Gayrimenkul mülkiyeti dikey ve yüzey kapsamı içerisine giren alan ile bu alana sıkı bir şekilde bağlı olan şeyleri içine alır. Arazinin asıl şey olmasına karşın, yapılan ve dikilen şeyler ile kaynaklar o arazinin mütemmim cüzleridir. Bir arazi üzerinde inşa edilen yapı o arazinin mütemmim cüzü olur. Bunun için yapının arza sıkı ve daimi surette bağlı olması lazım gelir. Temelli kalmak amacıyla olmaksızın başkasına ait arsa üzerine yapılan kulübe ve baraka gibi hafif inşaat arzın mütemmim cüzü olmayıp inşa edilen kimsenin mülkü sayılır. Medeni Kanunun 654. maddesi hükmü gereği olarak tapu siciline kay­dolunmazlar. Üst toprağa tabidir kuralından hareketle satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmaz mal üzerinde bina, ağaç ve sair muhtesat varsa bunlar yukarda sözü edilen Medeni Kanunun 619. maddesi gereğince arzla birlikte satışına karar verilir.

Muhdesatın Aidiyeti

Arz üzerinde bulunan muhdesat tapu paydaşlarından biri tarafından yapılmış ya da dikilmiş olabileceği gibi paydaş olmayan kimseler tarafından dahi yapılması veya dikilmeside mümkündür.

a) Mudtesatın Paydaşa Ait Olması

Muhdesatın tapu paydaşlarından biri veya bir kaçına ait olduğuna ilişkin tapuda şerh varsa veyahut tüm paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa o takdirde de değerlere göre oran kurulması ve satış sonunda elde edilecek bedelin bu oran esas alınarak dağıtılması icab eder. Oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihindeki değeri ayrı ayrı belirlenir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan tüm bu değer arz ve muhdesatın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle her birine isabet edecek yüzde oranlan saptanır. Satış bedeli dağıtılırken bu yüzde oraları dikkate alınır. Satış parasından muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibine arza isabet eden kısmın ise payları oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilir.

Muhdesat sahibi paydaş hem muhdesat bedelini ve hemde arzın be­delinden kendisine isabet eden yüzde oranını alır. Hüküm fıkrasında bu yüzde oranları açıkça gösterilmeli veya bu konudaki bilirkişi raporuna açıkça atıf yapılması ve dağıtımın bilirkişi raporunda belirlenen oranlar dahilinde dağıtılacağının açıklanması icab eder.

b) Muhdesatın Üçüncü Şahıs Tarafından Yapılmış veya Dikilmiş Olması:

Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen taşınmaz mal üzerindeki bina üçüncü bir şahıs tarafından inşa edilmiş veya ağaçlar üçüncü bir şahıs tarafından dikilmiş ise bu şahsın muhdesat nedeniyle davada taraf gösterilmesi ve satış bedelinden ona pay verilmesi mümkün değildir. O kimse, sebepsiz ik­tisap hükümlerine dayanarak tapu paydaşları aleyhine tazminat ve alacak davası açabilir. Onun bu hakkı taşınmaz malın mülkiyet hakkı ile ilgili ‘değildir. Muhtesat arzın mütemmim cüzü olması nedeniyle ondan ayrı olarak satılamaz  ve üçüncü şahıs durumundaki kimseye muhdesat sebebiyle belli bir miktar verilemez.

Taşınmaz mal üzerinde üçüncü şahıs tarafından yapıldığı iddia olunan bi­nalar taşınmaz malın mütemmim cüzü olması sebebiyle birlikte satılması ve satış tutarının payları oranında paydaşlara bölüştürülmesi gerekir. Taşınmaz mal üzerinde bulunan muhdesatın üçüncü şahsa ait olması halinde oran ku­rulmadan satış kararı verilmesi gerekirken üçüncü şahsın davaya dahil edilerek ağaç bedelinin bu şahsa verilmesi hatalıdır.